전세 계약 시 확정일자 안 받으면 생기는 문제 (내 보증금을 지키는 핵심!!)

 

1) 이런 상황이라면 이 글이 도움 됩니다

• 전세(또는 보증부 월세) 계약을 했는데 확정일자를 아직 안 받았어요.
• 전입신고만 하면 끝이라고 생각했어요.
• 집주인 근저당/대출이 있거나, 요즘 전세사기 이슈가 불안해요.
• 만약 집이 경매로 넘어가면 내 전세보증금이 어떻게 되는지 궁금해요.

 

 

 

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2) 확정일자는 “보증금 순서표”를 찍는 것

전세보증금은 집주인에게 “빌려준 돈”과 비슷합니다.
집주인이 대출을 더 받거나(근저당 설정), 집이 경매/공매로 넘어가면 채권자들이 줄 서서 돈을 받아가는데, 이때 “내 보증금이 몇 번째로 배당받는지”가 중요해요.

 

이 순서(우선순위)를 확보하는 데 핵심이 전입신고 + 점유(실제 거주) + 확정일자 조합입니다.
임차인인 내가 주택을 인도받고 (이사를 들어가고) 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받으면, 확정일자를 받은 다음 날 0시부터 우선변제권이 생겨요.

 

[우선 변제권이란?] 집이 경매/공매로 넘어가서 “돈 나눠줄 때(배당)” 상황이 되면, 임차인이 전세보증금을 다른 채권자보다 먼저(또는 더 앞순위로) 돌려받을 수 있는 권리

 

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3) 확정일자 안 받으면 생기는 “진짜” 문제들

문제 1) 경매/공매 때 우선변제권이 약해질 수 있어요

전입신고와 점유로 “대항력(새 집주인에게도 임차권 주장)”을 갖추더라도, 배당에서 더 유리한 순서(우선변제권)를 확보하려면 일반적으로 확정일자가 필요합니다.

 

➡️ 한 줄로 말하면:
확정일자 없으면, 경매에서 보증금이 ‘뒷순위’가 될 가능성이 커져요.

 

문제 2) 집주인이 대출(근저당)을 추가로 잡으면, 내 보증금이 밀릴 수 있어요

집주인이 계약 이후에 추가 대출을 받거나, 다른 채권이 생기면 배당 순위 싸움이 됩니다.
확정일자는 “내 보증금 반환채권의 기준일을 찍어두는 장치”라서, 뒤늦게 잡힌 권리들과의 우선순위를 다툴 때 중요해져요.

 

 

문제 3) “전입신고만 했으니 안전”이 아닐 수 있어요

전입신고는 중요하지만, 전입신고만으로 배당에서 가장 유리해지는 건 아니에요.
특히 집이 경매로 넘어가면 “배당요구 등 절차”도 필요하고, 권리가 유지돼야 실제로 보호가 됩니다.

 

문제 4) 보증금 분쟁이 생겼을 때, 내 방어력이 약해져요

확정일자는 계약서에 공적인 날짜가 찍히는 거라, 분쟁 시 “언제 계약이 성립했는지”를 주장할 때도 도움이 됩니다(결국 돈 문제는 증거 싸움으로 가는 경우가 많아요).

 

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4) 해결 방법: 확정일자 받는 법 (가장 쉬운 루트)

방법 A) 주민센터(행정복지센터) 방문

• 준비물: 임대차계약서 원본 + 신분증
• 창구에서 “확정일자 부여” 요청하면 계약서에 도장 처리

정부 안내에서도 주민센터 방문 신청을 안내하고 있어요.

 

방법 B) 온라인: 대법원 인터넷등기소 이용

집에서 처리하고 싶으면 인터넷등기소에서 확정일자를 신청하는 방법이 있어요(임대차계약서 파일 첨부 등 필요)

• 임대차계약서 스캔/사진 준비 -> 계약서 전체 페이지가 선명하게 보이게 PDF/JPG로 준비 (서명/도장 포함)
• 인터넷등기소 접속 → 로그인/본인인증
• 상단 메뉴 [확정일자] → [신청서작성 및 제출]
• 임대차 정보 입력 → 계약서 파일 업로드 → 제출
• 수수료 결제
• 온라인 신청 수수료는 보통 500원 
• 처리 후 전자 확정일자(계약증서) 출력/확인
• 온라인은 계약서에 도장 찍는 대신, 전자이미지 형태로 표시된 계약증서를 출력/재발급하는 방식으로 안내

 

💡 타이밍 팁: “이사 전에”도 확정일자 가능

이사 전에 확정일자를 먼저 받아두는 건 가능합니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 부여해 ‘기준일’을 남기는 절차라서, 계약을 마친 뒤 바로 받아두는 게 안전해요. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 바로 생기는 건 아니고, 보통 실제 거주(점유)와 전입신고까지 갖춰져야 경매 같은 상황에서 보증금 우선순위를 주장할 수 있습니다.
정리하면, 계약 직후 확정일자 → 이사 후 즉시 입주+전입신고 순서가 가장 깔끔합니다.

 

 

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5) 많이 헷갈리는 포인트 (자주 하는 착각 3가지)

(1) “확정일자만 있으면 끝?”

아니요. 전입신고 + 점유(실거주)도 같이 중요합니다.
이 조합이 갖춰져야 권리 행사가 탄탄해져요.

 

(2) “전세권 설정이랑 확정일자는 같은 거야?”

다릅니다. 전세권 설정은 등기(임대인 협조/비용 등)가 들어가고, 확정일자는 계약서에 날짜를 부여하는 절차로 접근성이 달라요(목적도 다릅니다).

 

(3) “전세보증보험만 들면 확정일자 없어도 돼?”

보증보험은 강력한 안전장치지만, 가입 요건/심사/사고 처리 등 변수가 있어요.
법적 기본기(전입·점유·확정일자)를 깔아두고 + 보증보험을 검토하는 흐름이 더 안전합니다.

 

 

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6) 주의사항 (보증금 방어력 올리는 체크리스트)

• 계약서에 임대인/임차인 서명(또는 날인) 제대로 되어 있는지 확인
• 확정일자는 가능하면 계약 당일에 바로
• 전입신고는 실제 이사(점유)와 함께
• 등기부등본 확인(근저당/가압류 등) + 특약 문구 점검
• 불안하면 전세보증보험(HUG/SGI 등)도 같이 검토

※ 이 글은 일반 정보이며, 개별 사안(보증금 규모/지역/권리관계)에 따라 결과가 달라질 수 있어요.

 

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7) 요약 정리

• 확정일자는 “보증금 우선순위를 지키는 핵심 장치”
• 안 받으면 경매/공매 상황에서 배당 순위가 불리해질 수 있음
• 계약 직후 바로 확정일자 → 이사 후 전입신고+점유까지 세트로 챙기기
• 추가 안전장치로 전세보증보험도 고려